Стоимость недвижимости по рыночным ценам к располагаемым доходам находится на уровне 254%, что близко к ипотечному пузырю 2005-2006 (270%), а средний уровень 2010-2019 составляет 190%, т.е на треть выше нормы. Пузырь ли?
Откуда взялись высокие цены?
• Низкое предложение, которое не компенсирует снижение спроса. Хроническая недоинвестированность жилой недвижимости – за последние 15 лет в расчете на 1000 человек строят на 40% ниже, чем в 2005 и в 2.3 раза ниже, чем на пике в начале 80-х, а дефицит оценивается в 6-7 млн домов, что эквивалентно 5 годам стройки в текущих темпах.
• Инфляционные ожидания;
• Массовая скупка недвижимости ипотечными фондами;
• Неравномерный избыток денег в системе в пользу богатых. Смещение спроса в дорогую недвижимость в группе ТОП 20% самых богатых.
В чем устойчивость рынка недвижимости?
• Более избирательные критерии отбора ипотечных заемщиков в сравнении с тем бардаком, который был в 2003-2007.
• Ипотечные кредиты к стоимости недвижимости составляют всего 27% -минимум за 40 лет! По мере эскалации кризиса Subprime данное соотношение доходило до 50%, т.е. сейчас почти вдвое ниже и безопасный уровень по историческим меркам, что связано с ростом цены заложенных домов (часто вдвое для кредитов, которые брались в 2010-2013), а в 2006-2009 кредиты стоили больше недвижимости.
• Ипотечный долг к располагаемым доходам всего 69% (минимальное соотношение с 2001) vs 77% в 2010-2019 и 100-106% на пике пузыря в 2007.
Цены все же могут упасть из-за низкого спроса на ипотечные кредиты (запредельно высокие ставки и по мере снижения нормы сбережений).
Снижение цен, вероятно, не приведет к деструктивным процессам из-за более качественных заемщиков в 2023 по сравнению с 2007 и накопленного запаса прочности.
Для кризиса необходимо снижение доходов домохозяйств, спровоцированное, в основном, увольнениями.
Первоисточник
